潮租工廈 「廠」出夢想新天地

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地舖租金高昂,不少年輕人為實踐創業夢,選擇走進工廈,開創新天地。有80後「潮租工廈」,開設派對主題房,讓客人玩過痛快;亦有80後,離開打工仔行列,開設畫室,以「袪商業化」作定位,冀於工廈闖出一片天。
「要做好生意,應當破釜沉舟,全情投入。」80後阿釗的創業夢早於大學讀書時開始萌生。一天,他與朋友開派對,有感香港缺乏價錢相宜、私隱度高,且可容納多人的派對場地,加上市場鮮有類似的經營模式,故決定日後開創派對場地生意。
阿釗於大學修讀傳理系,畢業後,從事市場推廣及銷售行業,打工仔的身份只維持了半年。起初阿釗只抱着「玩票」心態,一面打工,一面做生意。近來生意漸入佳境,更決意破釜沉舟邀請朋友加盟,專心主理派對主題房的生意。


「主題房」概念 工廈開派對
大約3年前,阿釗以$5萬的積蓄,打造1間約400呎的「住家感覺」主題房,測試市場反應,其後將7個工廈單位變身成電影、家庭、睡房、班房、懷舊、和式、英倫、冰室、警局等17間主題房,佔地約1萬呎,累積投資額超過$100萬。
「開PARTY」並不局限於年輕人。香港有很多家庭居於狹窄的單位,未必有足夠的空間讓一班朋友、親人聚首一堂。阿釗說,有不少家長帶子女來開生日會,亦有家庭在主題房吃團年飯,甚至有電影公司來在此拍劇照。阿釗說,一般「開party」也會有一個主題,如古裝派對及校服派對等,而特色的主題房則可迎合不同的派對主題。


早着先機 回本期指日可待
開業後,阿釗留意到市場上多了工廈出租主題房。「幸好先起家,已有一定的口碑。」他認為,不斷提升服務質素、增設新主題房,以及收費維持在合理水平,有助提升競爭力,擴闊客源。
7個工廈單位的每月租金約$13萬,阿釗說,目前每月的營業額大約為$25萬,租金、人工、雜費等總開支約$22.5萬,當中以租金的佔比最大,佔總開支約五成八。雖然單位的租約未滿,但阿釗也開始擔心續租時,業主會加租,故不斷要求自己「做得更好」,冀客似雲來。
「開設主題房前,不曾想及賺大錢,隨業務擴張,資金出現壓力。」阿釗坦言,目前仍是投資期,尚未回本,不過,生意日漸上軌道,料回本之期,指日可待。
「做生意較自由,又有滿足感,但一定要自律,要先管理好自己。」他指,創業前最好有一個清晰的發展藍圖及目標,這才有推動力向目標前進,而資金少,可先由小本經營開始。


「袪商業化」畫室 留住客人心
同樣是80後的越月,畢業後打工6年,當過售貨員、教學助理、文員等。大半年前,越月為了夢想,決定不做打工仔,實踐夢想開設自己的畫室。
創業,首先要找個合適的地方大展拳腳。惟地舖租金貴,當然不是理想之地,她先後到過觀塘、荃灣、葵涌等工廈「格價」。她說,雖然觀塘、荃灣的人流較多,但租金相對較高,500餘呎的單位,月租約$8,000至$1萬。最後,退而求其次,選了鄰近葵芳港鐵站的工廈,以月租$6,500,簽下1年死1年生的兩年租約。
工廈單位的間隔大多四正,越月說,適合開設畫室,因內籠寬闊,柱位較少,有足夠的空間讓大夥人一起畫畫。越月投放了約$10萬布置畫室,而每月的開支包括水電、畫具、雜費等約$1.5萬,租金佔總開支四成三。
近年,工廈畫室興起,越月說,要與別不同才能走得更遠,所以確立「袪商業化」為畫室定位。「我希望每一位客人也可成為朋友,一大夥朋友上來畫畫,我們會互相分享生命。」留住客人的心,是越月的經營之道。
「親自教畫畫,就是與別不同。」越月在求學時期曾修讀美術,現在學以致用,親自教客人畫畫,不要求客人額外上畫畫班。畫室又提供飲品及小食,務求客人畫得開心。


多元化課程拓客源 畫出夢想
另外,越月認為,多元化的課程有助擴闊客源,故增設俄羅斯娃娃、蝶古巴特併貼手工製作班、以及英式紅茶班等。當上老闆後,仍要自我增值,下一步學水墨畫,不斷投資於自己身上,冀日後可開辦設不同種類的課程。越月表示,畫室目前的客人是以成年人為主,有部分會多次光顧畫室,期望在數月內可回本。
「我給自己兩年時間,不理賺蝕,即使最後做不住,也沒有所謂,至少實現了夢想。」越月表示,雖然目前有不少藝術團體進駐工廈,但同樣面對租金上升的壓力,在香港不談商業,只「搞藝術」是很吃力的,要「搵餐飯食」絕對不容易。


開闢新道路 年輕就是本錢
根據差餉物業估價署的資料顯示,去年港島、九龍及新界工廈的平均呎租與2010年時相比,港島區工廈的平均呎租升32%,而九龍及新界則分別上升34%及36%。面對工廈租金上揚,阿釗及越月這兩位年輕的創業者坦言,若日後續租的租金加幅大,會考慮搬遷至租金較低的地方。
創業容易,守業難。要做到可持續經營非易事。年輕也許是一種本錢,敢夢敢想敢拼搏,為自己開闢新道路。