創意見商機

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早在政府活化工廈政策推出之前,香港人已經運用智慧和創意,發揮工廈空間的各種可能性。不少偏鋒用家尋覓合適的新空間,更大膽地作出嘗試,不論地點遠近,面積大小,只要有地方,讓他們自由發揮,從而衍生出各種特色新行業。

 

熱愛飛車場

迷你四驅車的潮流,在過去三十多年不斷起起落落,最近這熱潮又再度復興,在本地工廈中的迷你四驅車場數量如雨後春筍般,未及一年已激增到七十多個。然而早在2007年時,Paul Ku已在葵涌成立迷你四驅車場Empress Speedway,在潮流未成氣候的年代行先一步,一切是源於對車輛競賽遊戲的喜愛。2003年時Paul極度沉迷街機賽車遊戲Battle Gear 3,還跟友人自組車隊。「後來這賽車遊戲逐漸式微,我們便四出尋找代替品,為了追求真實的飛車感覺,不想關掉電源便什麼都沒有,便選上迷你四驅車。」他的興趣亦由虛擬畫面,發展至真實的軌道上。

「九十年代初,因日本動畫《四驅郎》熱潮開始玩迷你四驅車,記得當年因病輪街症等候,走入玩具店買下了人生第一盒迷你四驅車模型,但只玩了一段短時間便放下。」2005年時迷你四驅車不太興旺,「模型車算易找,相反零件難求,我們便到各區舊玩具店、文具店搜尋。」然後一夥人以Paul的印刷廠房為基地,「這處早上做印刷,晚間便收起機器,開壇換上四驅車路軌,變成賽車場。」後來適逢印刷廠搬到荃灣,Paul見這地方空置出來,心想不如搞四驅車場,「可放到大型路軌,很爽!」

賽軌變化更多

單位擁有千多呎的空間,Paul不想Empress Speedway只做車場,所以兼做零售,「沒理由車友來玩車時撞爛了,要他們外出配零件,不希望他們像我們當初重玩時,幾經辛苦才能買到適合配件。」室內裝潢方面,他沒有花費巨額金錢來裝修,而是利用原本印刷廠的設計,地下鋪設地氈來放置三軌賽道,「現在約五個星期換一次賽軌,地方大變化更多,60度斜路也要足夠地方才做得到。」工廈樓底高,Paul也利用此特點用繩來掛起零件、產品一目了然,至於天花板上擺放印刷用具的吊架,現在則存放貨品。「直頭當作貨倉,即使天花有柱,還算夠大夠闊,令我們可以增加貨存量,車和零件等貨品種類共有千多款,不怕斷貨。」雖然地點偏遠,但前來者眾,相信跟他們貨品齊全不無關係。「最高峰時有四十多人前來玩車,也試過排隊買零件排到出走廊。」可見地點對他們的生意影響不大,而Paul不時在車場舉行迷你四軌車比賽,孕育人才。「我們的車隊曾代表香港參加日本田宮迷你四驅車世界賽,贏得季軍。」

Empress Speedway

地址:葵涌永業街21-27號永業工業大廈9樓G室

查詢:2427 3195

 

密室遊戲王

從前工廈是工作的地方,現在不少單位卻變成玩樂場所,不同類型的室內遊戲在此營運而生,War Game肯定是其中一樣受香港人喜歡的玩意。位於新蒲崗的Impact Force C.Q.B.,以地方大和場景製作認真取勝,創辦人Billy Chong不想在工廈只玩一種遊戲,於是他在同一幢廠廈內開設另一間以韓國綜合節目遊戲為藍本的Running Games,繼續在工廈玩遊戲。

愈做愈大

本來從事餐飲業的Billy,2010年時想轉換環境,偶然機會頂下朋友的War Game場,「起初有盈利,後來業主加租一倍;另一拍檔決定退出,我唯有一個人經營下去。」經歷過一段艱難日子後,War Game愈做愈旺場,於是他將業務擴充,單位由一變三。「現在三個單位合共佔地接近三萬多呎,其中有兩個單位更是相連,設立了古墓迷城、亞馬遜森林和柬埔寨三個主題區域,配合長、中和短火的氣槍,玩起來更好玩刺激。」不時將「做不到市場第一個,便做市場唯一一個」這句格言掛在口邊的Billy,這個全港最大的室內War Game場,場景製作並不馬虎,石神像、塑膠花草每天不斷被槍火摧殘,仍然屹立不倒,可見用料認真和紮實。「大陸有很多便宜貨,用料卻極差,那些塑膠花草發出陣陣臭膠味,你聞到也不想再來玩。」

最怕政府活化

有錢也不一定能夠得到心頭好,要在工廈經營War Game場,Billy表示有幸遇到開明的業主,「有些業主怕玩氣槍人流複雜,也擔心槍彈弄壞地方,凡跟War Game相關的新聞一定是負面,令人留下不好印象。業主起初十分擔心,但最後他們看到這裏沒被弄到烏煙瘴氣,才放心給我續租。」Impact Force C.Q.B.成功,令Billy雄心壯志開拓新市場,有感War Game是男性參與為主,受韓國大紅遊戲節目《Running Man》所啟發,開設以女性和小童為顧客羣的Running Games。「我們設計的新式遊戲,當中有很多電動機關,也有暗藏提示,鬥智又鬥力。」雖然Billy對自己一盤生意胸有成竹,但正如其他工廈租戶一樣,最怕政府的活化。「這三年多來我差不多投資逾千萬,如果忽然活化的話,租金肯定數倍上升,扼殺創意空間;像附近的工廈,花了千萬元維修後,不到一個月時間便賣掉拆卸再重建,可想而知活化的後果。」

Impact Force C.Q.B.

地址:新蒲崗大有街25-27號中興工業大廈8樓B、C及D座

查詢:6687 7422

 

Running Games

地址:新蒲崗大有街25-27號中興工業大廈7樓C座

查詢:6687 7016

 

尋家派對

香港住屋面積愈見縮水,令屋住環境狹窄擠迫,別說招呼朋友,日常活動空間也不足夠,於是有人想到利用工廈地方寬闊的條件,改裝成為不同主題的Party場地,HIDE n" SEEK是其一。創辦人Philip Wong並非初次在工廈中創業,在這之前他早於2012年已跟拍檔在工廈開設室內足球場。「本來拍檔屬意大廈天台,但我看過日本、東南亞都頗流行室內足球,同時發現香港沒有同類型工廈球場,認為有利可圖,於是租下8,000呎單位,發展最大型的五打五室內足球場。」其後他退股重回打工仔行列,卻在逛IKEA時啟發靈感。「我經常看到不少香港人愛在宜家店內留連,不論情侶、學生,還是一家大細都不例外,即使是梳化區也經常坐滿了人,一班人開心得像gathering一樣,心想如果將示範房間租給人搞Party多好,於是便朝這方向發展。」

首要考慮配套條件

從室內足球場到現在的Party場地,Philip同樣選擇觀塘區。他之前曾走訪不同工業區進行資料搜集,始終認為觀塘最好。「香港、九龍和新界的工廈我都看過,發現觀塘最完美,擁有地利環境的優勢,是地鐵中心的交匯點。兩、三年前觀塘工廈空置率頗多,有些是辦公室格局,有些是沒有消防系統的純貨倉,白白浪費了這些敞大的空間。」在芸芸觀塘工廈之中,為何選址豐利中心?「觀塘街道四通八達,卻有點混亂,區內有很多內街。名字相近的街名容易令人混淆,開源道相對地易找。這工廈在區內屬大型,門面光鮮新淨,分客運升降機和貨運升降機。考慮這些配套條件時,沒理由選殘舊工廈,因為上到店內又是另一個世界,反差太強不是好事。」不過舊式工廈仍有其缺點,「舊樓始終有內部結構問題,總會發生無水無電等情況,試過有次百多人訂場沒食水供應,因工廈必定是星期六、日維修,我們卻是這些日子最旺,是頗頭痛的問題。」

留低看實力

HIDE n" SEEK分別有New England、Girlish、Tree House、Kidult等主題房間,萬聖節又換上「香港之死」的鬼屋主題,店內鋪地板、油牆、家具等室內裝修,基本上是他跟女友二人一腳踢完成。HIDE n" SEEK高峰時期在這工廈租用三個單位,看來Party場地發展空間頗大,不過後來五樓因業主轉手而要搬到三樓,失去了可用作BBQ的露台,Philip甚感可惜。「有露台的感覺很不同,可走出來透透氣。」活化工廈政策令觀塘變天,問到Philip怕不怕變成租金升幅的受害者,他卻頗樂觀。「應該是讓市場自然地發展,觀塘多了工廈改建成的酒店、甲級寫字樓等,正面是吸引到有經濟能力的公司搬過來,提高消費力,相對地租金也會提升,這就要看自己有否能力生存下去。雖然這區文化氣息濃厚,經新發展後也將翻天覆地改變,變相帶動更多人前來,換來全新消費模式,能否留低就要看實力。」

HIDE n" SEEK

地址:觀塘開源道54號豐利中心302室及607室

查詢:9232 6536

 

天台生機

依時工廈一向是文化創意人的集中地,其天台早幾年前租給本地養蜂人做天台農場,兩年前,改由法國園藝師Lambert和Bernard進駐,改裝成天台花園。一踏入天台,以為自己去了哪間別墅的天台,跟工業區原本的嘈雜形成有趣反比。

綠色聚腳點

Lambert解釋:「兩年前,依時工廈的業主Aidan請我把天台改裝,主要目的有兩個,一是令其變得漂亮,二是用來舉辦活動的場地,設計以實用和綠化為主,分為三部分,一邊是表演的場地,中間的位置有一個略為高起的舞台作表演,觀眾則圍在四周;中間則是走道;另一邊較為空曠的是BBQ空間,平日這棟大廈的藝術家也可以在這裏做大型裝置和工作。由於香港街上太少綠色植物,我也希望提供一個綠化空間讓大家去享受,盼望日後多辦文化、藝術活動,為創意人提供聚腳點。其實一般大廈也可利用天台作為一個讓同一棟大廈的住客互相認識的地方,香港人對於建築物和設施很有公德,不會胡亂破壞。」

二人也巧妙地運用了天台本身的配置和與周遭建築物的連繫,天台原本的水箱用作存放貨物,旁邊大廈的白牆也曾用作電影投影。除了以較低的價錢租到較大的地方之外,位處工廈也提供更多的靈活性,Bernard指:「如去年剛舉辦的Roofest,活動期間非常嘈吵,竟意外地沒有收到投訴,假如在商廈必定會有很多限制。」Lambert補充:「這幢大廈本身很舊,較為脆弱,本來想用較好的木材和石頭,但由於太重,所以轉用較輕的物料。另外,一定要重新鋪設防水地板,以及做好排水,否則一出現滲水問題就會功虧一簣。」

保留香港獨有特色

今年的施政報告提到,九龍東是本港另一個核心商業區,有潛力供應約500萬平方米新增商業或辦公室樓面面積,有人擔心不久未來,觀塘大部分的工廈將遭重建或改建,Lambert認為甚可惜:「我本身不太喜歡現代設計,像玻璃外牆的高樓大廈,在世界任何地方都看得到,但這種出現於市中心的工業區,卻是香港獨有,在其他地方難見,這工業區跟旁邊的區域,甚至一棟工廈跟旁邊的商廈已成很大對比,十分有趣。雖然大家都說工廈很醜,卻是香港歷史的一部分。」況且,這些「不美」的工廈,不正是近年不少設計師刻意想走的「工業風」的真身嗎?

Bernard還觀察到觀塘不少藝術家已經因租金升幅而漸漸遷移到九龍灣,他認為推廣活化是重要,也希望政府能積極地推動,而不是推倒重來:「現時政府已經開始放寬土地用途,容許更多商業的用戶在這區進行,但政府做事一向較小心,不敢進行得太快。觀塘的確有不少丟空的工廈,我卻不希望這區有太多商業大廈取代工廈,因為工廈畢竟有歷史價值,我較傾向活化,多於拆卸重建。如我在澳洲時就發現有不少歷史建築,政府的處理手法是保留外牆,發展商只可於內部和樓上的位置重建,這樣的做法其實比起拆卸重建更難。」

 

Easy-pack Creative Precinct Rooftop Garden

地址:觀塘偉業街140號依時工業大廈天台

查詢:www.blgardens.com

 

 

室內種植農業 × 活化

香港的農業問題,離不開土地。大家都想吃本地菜,然而政府似乎不願發展農業政策,更打算發展郊野,沒有地,哪有菜?譚嗣籇(Gordon)嘗試為此尋找解決方法──室內種植。

 

種植首選

室內種植,首選工廈,Gordon指最大的考慮除了是租金便宜,地方夠大之外,也源於他對於活化工廈的興趣。他修讀碩士時,曾進行活化工廈的研究;另一原因是,他對化學品敏感,於是想到何不把兩者結合,索性在工廈種有機菜?位於牛頭角振業工廈的Farm66綠芝園由是誕生。

 

以實驗室的形式運作,與其租用一萬呎的單位,Gordon選擇了這3,000多呎的單位。綠芝園棲身牛頭角的工廈中,電梯是舊得要手動開關門的那種老式工廈,卻也有其優勝之處:「這裏本身是破破爛爛的工廈,好處是樓底高,加上大廈於早年興建,當時的消防條例未要求有天花灑水系統,只需要滅火筒就足夠,節省天花板位置。種植水耕菜要一層一層疊上去,因此樓底愈高,就疊得愈高,生產量也愈多,現時這裏最高有九層菜架。供電方面,工業用電量的watt數大,因此不用擔心電力問題。唯一缺點是工廈的水質較差,甚少洗水箱,流出的自來水都是黃色的,一定要自己安裝過濾系統,把水過清。」

 

政策上的矛盾

Farm66綠芝園持食物加工牌,涉及生產過程,不設銷售,因此合乎工廈土地用途。假如在場內設銷售,或分租作工廈農莊,則違反地契。但他認為政府對於工廈可否耕種的指引不清晰,政府各部分也有矛盾之處:「政府應該視乎工廈本身的情況,對周遭環境、社區的影響等等,清晰訂明工廈的用途。為何工廈可以做藝術,卻不可以種菜?工廈政策很矛盾,不同部門有不同的取態,如屋宇署規定不能僭建,環保處卻鼓勵綠化天台。我認為活化能夠把大廈本身的潛在價值發揮出來,不論是金錢還是文化上都有其價值,何解政府不能開放多一點空間,讓人們可以真正地發揮其創意,發展其產業?」

Gordon的有機蔬菜是採用魚菜共生的方式種植,菜的營養源自魚的排泄物,而非一般水耕菜是利用化學營養劑;他也自創了以LED為菜提供光線。他認為室內種植可以是香港農業的一個出路:「香港欠缺土地,人和植物一同爭地,而事實上新界某些土地已經被污染了,不適當耕種,室內種植也許是未來農業的一種方法。甚至可以考慮在屋苑的會所進行,做到真正自給自足。」

FARM66綠芝園

查詢:www.farm66.com

 

 

資料來源: http://www.mingpaoweekly.com/6940-%E5%89%B5%E6%84%8F%E8%A6%8B%E5%95%86%E6%A9%9F